不動産の売却、購入は妥協せず、しっかりやりましょう!!

マンション 購入か賃貸か

マンションを買うか、借りるか というのは永遠のテーマですね。私ははウン十年前に購入。ウン千万円のローンをウン十年返済で組みました。前倒し返済の仕組みなども活用しつつ、なんとかローンを払い終えたのがウン年前。てな状況で、今振り返れば、果たして買って正解だったのか、はたまた賃貸に住み続けていたほうがお得だったのか。

今あの当時にタイムマシンで戻れたとしたらどうしてたでしょうと自問してみるのですが・・・。うーーん、難しいですね。さすが永遠のテーマというだけあって簡単な答えはでてきません。少し分解能を分析してみましょうか。

単純に、買った価格から、現在の売却可能額を引いて、残りをこれまで住んだ年数で割ってみると・・・うーん、借りてたほうが得してましたねえ(笑) 。もちろん、これからさらに何年住むかということ、それと、家賃いくらの賃貸物件で比較するかで、試算結果は大きく違ってきます。単純に算数だけで比較するのはは難しいですけどね。

ただ、ウン十年の間家族で住んできて思うのは、やはりマイホームの暖かさというかぬくもりというか、そういうものが賃貸の場合とは違うんじゃないかなとは感じます。

妥当な値段が早く売るコツ

自宅マンションを売却することになりました。知り合いの不動産業者に頼んで査定をしてもらうと、最初の売出しは3880万円程度が妥当とのこと。当初は5500万程度しましたが、15年住んでいること等を勘案すると仕方ないのかもしれません。

内覧のお客様でかなり気に入った方がいらっしゃいましたが、大型バイクを置きたいなどリクエストが多く交渉は難航。金額的にも厳しい感じで、その方の話が流れた後、年配の方がいらっしゃり、気に入った様子でした。そうして、多少の値引き交渉の結果、3600万円で無事に成約しました。本命と思っていた人が流れて、後からすっと来た人が購入するという事例は、聞いたことがありましたが、今回がまさしくその通りになりました。

相場にそった値段で売り出すことで興味を持ってもらうこと、多少の値引きには柔軟に応じることが、結局はスピーディな売買につながります。
参照:不動産査定

中古物件は、レインズという端末に登録しなければならないので、無理に高い値段で売れ残るとその物件自体の印象が悪くなります。あまり欲張らないことが、ポイントと言えそうです。

賃貸と持家どっちがお得!?

テーマは昔から言われている永遠のテーマ「賃貸と持家どっちがお得!?」です。昭和の時代は憧れのマイホーム=一軒家を土地付きで購入という感じでしたが今となってはマンションの方が人気があります。土地を買わなくて良いし管理人も居る…などなど不動産購入にはどんな形でもメリットとデメリットが存在していると感じています。

まず賃貸についてですが、こちらの魅力はいつでも引っ越しできるというのが大きいですね。いざ住んでみないとわからないその土地と周辺環境の特徴、建物の不備や騒音など後々トラブルになる元って必ずあります。ただし、永遠に家賃を支払い続ける必要があるので年金暮らしになった時どうする?老後迎える前に病気で働けなくなって収入なくなったらどうする?などの不安要素は賃貸ではぬぐえないのもまた事実。

続いて持家購入についてですが、マンション購入は分譲で買った後も修繕費や管理費など月々3万円くらいどうしてもかかりますよね。その変わり常にご近所さんとの距離が近い、何かあったら助け合えるなどのメリットもあります。一軒家の持家に関しては、管理費などはかかりませんが物理的に体積が大きくなるので毎年の固定資産税が高く付きます。そのかわり建てる際に自分の自由に改装できるのが魅力的です。マンションでは庭先を自由にいじったりはできないので。

不動産の購入のタイミング

私は子どもが生まれてから、資産管理の方法やその効率性が以前よりも一層気になるようになってきました。住宅についても、現在は賃貸住宅に住んでいますが、やはり購入した方が良いのかなどと悩んでいます。

しかし、東京オリンピックといった社会情勢や、子どもの進学のタイミングを考えると、不動産の購入のタイミングがなかなかつかめません。私の友人で独身の40代の男性がいるのですが、彼は不動産投資をしており、マンションを購入しては売却するということを繰り返しているようです。

先日会った際には、以前聞いた住居から2年間で2回も引越しをしていました。その2回の引越しによって、2件の物件を購入・売却したとのことですが、それぞれ不動産業者の仲介手数料等を除いても1,000万円以上の利益が出たそうです。

そんな話を聞くと羨ましくなってしまいますが、自治体を跨いでの引越しがあったり、部屋の間取りや広さに関係なく価格が上がりそうな物件に住んでいたりということを考えると子持ちには難しい方法かなと思ってしまいます。

賃貸経営をしていて実際に有った話

私の伯父は賃貸経営をしていたのですが、伯父が亡くなったのを気に母が管理するようになりました。昔のアパートを取り壊して建て直す事になり住人の皆さんに明け渡してもらうのに通知をし、住人の家賃支払いを確認をしていくと、1件が調べれるだけで約300万以上滞納している事が発覚しました。

その後、住人に対し支払いが滞っているので支払うように伝えたところ、「お宅の伯父さんはいい人やったのに」と言いい開き直った様な態度で「お金が無いやからしょうが無い」など屁理屈を言い続けました。お金がないなら保証人である兄弟に支払いを求めると、兄の方も「仕事が無いから自分もそんな纏まった額を直ぐに用意できない」など、兄弟揃って言い訳しか言わず。支払をしようという姿勢が全く見えず、最終的に自己破産をしてしまい返済されることがなく収束しました。

駐車場の経営もしているのですが、たまに新車購入したので駐車場の車庫証明を書いて欲しいと言われるようです。車庫証明に駐車場代の3か月分の費用が要ると言うと何故そんなに高いのかとか、ふざけるな車庫証明書いて欲しいだけだと逆切れされたりする事が多いのです。車庫証明を出すと、出した日から3か月は次の契約をとれないと言うこちらの事情も知らない方が多いので困った事があります。

つかの間の夢の不動産

昔の話です。自営で長年商売していた父が、晩年になって工場兼自宅を建てることになりました。先代の地主から長きに渡って土地を借りていて、借地権も付いていて、半分土地が貰える話になり、父はこれを機会に家を建てると色めきだしたのです。

家族は今更借金を背負わなくてもと反対。それでなくても別に商売が儲かっているわけでもないし、借金を返すには、父の年も取りすぎています。かなり無謀な計画でした。しかし父は今までも借金を返し続けてきたから何てこと無い、と豪語しながら一国一城の主を夢見てとうとう仕事場兼自宅を建てた。

しかも激しくビビッドオレンジの外壁の家だ。「派手でいいだろう」家族は開いた口がふさがらなかった。マイペースで自分勝手で家族を振り回してきた男だ。もうあきれて笑うしかない。それでも父は嬉しそうだった。

そして5年後バブルの崩壊により、父の仕事も連鎖的にあおりを受け不動産を手放す羽目に。つかの間の夢でした。銀行の担保となっていたので、競売物件に掛けられ買い手が付きました。別に家族も家に未練はありませんが、さすがに母は激烈してたっけ。

でもね、お願いだから買った人外壁の色を塗り替えてくれないかな。今でもビビッドオレンジが輝いていて何だかやるせないのだけどね。

建売住宅購入についての注意点

建売住宅について書きます。建売住宅は注文住宅と決定的に違うところは土地を含みで売っているというところです。土地と建物が一度に購入できますので、別々に購入する注文住宅より安価で家と土地が購入できます。

建売のウリは価格の安さが1番ですが、ただ注意していただきたいことがあります。それは土地です。私は注文住宅という立場から建売住宅のある癖みたいなものを見つけたのですが、建売メーカーの多くは住宅性能や住宅設備に関しては注文住宅で見栄えのいい最低限のもので揃えるので建物は注文住宅と遜色ないように見えるのですが、土地を込みにした値段だと圧倒的に注文住宅より安くなるのです。それは何故か?

答えは土地を安く仕入れるから価格を抑えても利益を生む仕組みになっているのです。路線価から推測して土地代だけで一見して利益を生みそうにない場所であってもそれが出来る方法があり、競売物件だったり、分譲地の売れ残った土地を売主に「沢山買うから土地代を安くしろ」みたいな取引で可能にしています。売主にとっても土地は持っているだけで固定資産税がかかるので早く売ってしまいたいので利害一致で大抵は安くします。

建売住宅を購入の際には価格や立地だけでなく、土地にも注目してもらえれば、後で問題にもならないと思います。

遂に、マイホーム購入

子供にも恵まれ平凡な日々を送っていました。結婚生活には満足していましたし、特にこれ以上何かがほしいという欲がありませんでした。ところがある日、戸建ての家を探さないかと言われ漠然とした憧れで探すことに同意しました。

そこで考えるのは賃貸?購入?新築?中古?どれをするのか。家はこれから先ずっと住み続けて行くものですから、人世の大きな選択です。これまでもの不動産の購入や売却は経験がありますが、子供がいるとなるとまた考え方は違います。

これまでは、探しさえすればいつでも良い物件が見つかるものだと思っていました。でも、実際探してみたら場所や価格等の条件がなかなかマッチしません。よく考えてみると、矛盾したことを考えていたりもします。例えば、駅の近くで静かなところなど。通常、駅に近ければ賑やかな事の方が多いですね。

また子供がいるとなると幼稚園や学校があるか、ちかくに公園があるかなどいろいろ考えて要望が増えてきてしまいます。
いよいよ現実的に考えていこうとしたときに不動産屋さんに家の購入するのであればこの程度の価格かなとある程度の目星をつけて物件を探し始めます。

やはりと言いますか景気自体は上向き傾向のためなのか、新築の物件は思った以上に高くて手が出なさそう。そこで仕方なく中古物件でもと調べ始めると中古物件もソコソコの値段。軽く聞いた話では購入しようとして、新築はちょっと手が出ないので中古でも良いかと言う人が多いらしいです。

購入で身にしみた事はまず、自分の身の丈に合った予算で探すこと。一度あきらめた物件に未練を持たないこと。いつまでも忘れられなくて引きずっていると、その後に見た物件と比較してしまって今ある物件がもし良かったとしても決断できないからです。

不動産会社の人は、お客様が迷われているとき、悪い言い方をすれば、言葉巧みに良い事ばかりをアピールされる場合もあります。私も散々言葉巧みに誘われ迷いました。家は長く付き合っていくものですから、購入して後悔しないためには自分はどうしたいのかをしっかりと考えて見極める必要があります。

賃貸管理会社

友人が不動産管理会社に勤めていました。一番最初にびっくりしたことは、不動産専門のサイトがあることです。ここで全国の不動産情報が見ることができるそうです。賃貸に出ているもの、売りに出ているものが見ることができるらしいのです。空くとわかってすぐに申し込みが入らない限りこのサイトに載せるのだと思います。

なのでここが肝になっていて中の情報には、これを決めてくれたらいくらインセンティブを出しますといった情報も載っています。そして、駅前あたりの不動産やさんで部屋を探しているとやたら待たされませんか?奥の方に入っていって、時間がかなりかかって、やっと出てくる…なんてありますよね。実はそれ、管理会社の友人に聞いたら裏で図面の切り張りしているんだそうです。

管理会社から送ってもらった図面、もしくはその全国のサイトからとった図面をそのまま見せるには少し不具合なところが有り、自社のものに変えているんだそうです。なかなか会社に入らないと中がわからないところがありますね。周りに不動産関係の人が居る方はその人に頼んだほうが確実に安く初期費用抑えられると思います。